墨田区役所 安全支援課のインタビュー

墨田区の空き家に対する課題を教えてください

2018年の調査によると、墨田区の空き家率は10.4％で、これは東京都全体の空き家率よりもわずかに低く、全国平均の13.6％を大きく下回っています。また、23区内でも10番目に低い数値であり、墨田区は空き家率の低い地域と位置づけられます。

さらに、墨田区独自の空き家実態調査によると、確認された空き家数は平成28年度で889件、令和2年度には474件に減少しています。墨田区は都心に近いことからもともと空き家が少ないエリアでしたが、近年も空き家の減少傾向が続いていると考えられます。

この状況から、墨田区の空き家問題は、単に空き家の数ではなく、「老朽危険家屋」や「管理不全空き家」といった質的な問題であると捉えられています。特に墨田区は、木造密集地域（※人口密度が高いため、木造建築が密集して建築されている地域のこと）です。このような地域では、老朽化による建物の倒壊が発生した場合、隣接する住宅や前面道路にまで影響を及ぼす可能性が高くなります。こうした事情から、墨田区では単に空き家の数を減らす施策ではなく、空き家を含む老朽危険家屋をなくす施策に重点を置いているわけです。

また、墨田区では、人口増加に伴って不動産流通が活発です。そのため、空き家を不動産市場に乗せることが問題解決の糸口となります。しかし、その中でも市場的価値が低いために流通から取り残される物件も少なくありません。こうした物件は、売却や改修が行われないまま空き家となり、長期間放置されることで老朽危険家屋や管理不全となるケースが見られます。そういった、ケースを改善できるように施策を進めています。

墨田区老朽危険家屋除却費等助成制度の詳細を教えてください

墨田区では、管理不全空き家や老朽危険家屋の対策として「老朽危険家屋除却費等助成制度」を設け、所有者に対し早期対応を促しています。この制度は、管理不全により危険状態にある老朽家屋等の問題を早期に解決することで、地域住民が安心して暮らせる環境を整えることを目的としています。本制度には二つの主要な助成メニューがあります。

墨田区の不良住宅を対象とした除却費助成

「不良住宅を対象とした除却費助成」は、他の自治体にも見られる一般的な助成制度です。本制度では、安全支援課の職員と区が委託する一級建築士が現地を訪れ、所有者と共に建物の内外の状況を詳細に確認します。このプロセスを通じて、助成対象となるかどうかの判断を行います。年間30～40件の相談を受け付けていますが、実際に助成を受けられる物件はそのうちの10件程度にとどまります。

不良住宅の多くは、外観からも不具合が感じ取れるケースが多いですが、時には外観が健全に見えるにもかかわらず、内部がひどく損傷している物件も存在します。墨田区では、外観では老朽化が分からなかったものの、実際に内部を調べると、二階の床が抜けて一階まで落ちていたという事例もありました。

この助成制度のおかげで、外観からは気づきにくい隠れた危険家屋を減らすことができるようになり、これは制度設計時には予想していなかった副産物ですね。

なお、助成額は下記のようになっています。

無接道敷地にある物件の除却工事費用は、手壊しや手運びなどの作業が増えるため、通常敷地の物件と比較して3～5割高くなるケースが多いです。そのため、墨田区ではこの点を考慮し、無接道敷地に存在する物件に対して、より手厚い助成を行うことが老朽危険家屋対策として効果的であると判断し、このような助成区分となりました。

墨田区の土地無償貸与を条件とした除却費助成

「土地無償貸与を条件とした除却費助成」は、その名の通り、対象建物を除却した後、跡地を墨田区に一定期間（原則10年間）無償で貸与することを条件にした助成制度です。この助成制度は、「売却しても買い手がいない」、「貸そうとしても借り手がいない」といった、通常の不動産流通の流れでは解決できない物件を対象としています。

実際に、この助成制度を活用した事例は2件ほどありました。いずれも建築基準法上の道路に接道しておらず、前面通路も1メートル程度の敷地で、改築や大規模改修ができず、長期間放置された結果、倒壊の危険性が高く、既に半壊状態にあるほど朽ち果てていました。このような物件を除却し、周囲の安全を確保できたことは、この制度を設置した意義があったと考えています。なお、助成額は下記のようになっています。

東京都墨田区の解体や除却に関する補助金・助成金

墨田区の「すみだ空き家相談処」について教えてください

「すみだ空き家相談窓口」は、墨田区が設置している空き家等のワンストップ相談窓口であり、「予防的施策」の一環として実施している事業の一つです。

この窓口を設置するきっかけは、老朽危険家屋対策で建物所有者の方々と接している中で、かなりの割合の方が何らかの問題を抱えており、悩んでいると感じたことでした。例えば、相続問題が解決できない方や、不動産的に価値が低い物件の処分方法に困っている方など、悩みの内容はさまざまですが、「やらない」というよりも「やりたくてもできない」「どうすればよいかわからない」という方が非常に多いことが分かりました。このような方々に寄り添い、丁寧に解決していくことが、老朽危険家屋の解決や空き家の発生・危険化の抑制にも効果的だと考えました。

実際に、窓口設置から4年半の間で相談件数が250件を超えており、墨田区における空き家対策として非常に有効な事業であったと自負しています。

相談の範囲は、空き家に関連することであれば、相続問題や法律、建築に関する相談だけでなく、税金や財務的な相談等、幅広く対応できるよう、20の専門家団体と協定を締結し、相談体制を整えています。「あんしん解体業者認定協会」さんも、協定締結団体の一つとしてご協力いただいているところです。

空き家等ワンストップ相談窓口「すみだ空き家相談処」を開設した際、年間50件ほどのご相談を想定していましたが、実際には年間70件ほどのご相談に対応しています。事業者との提携数が増加することで、提供できる改善策も増えており、効果的なサポートが可能となっています。

また、「すみだ空き家相談処」の周知活動が重要だと感じています。区の公式HPには情報を掲載しており、フェイスブックなどSNSを活用して周知も行っています。しかし現在の形では、情報を自ら収集しに来ていただける方にのみ広まる状況です。今後はより広範囲に情報を周知できる形を模索しており、その一つが取材への積極的な対応です。少しでも空き家でお困りの方の目に留まりやすくなるよう、情報発信を強化していきたいと考えています。

墨田区×あんしん解体業者認定協会との提携について教えてください

認定協会さんに相談窓口にご協力いただけたことは非常に良かったと思います。所有者様は解体業界に対して不安を感じていることが多く、実際に「解体業者を紹介してほしい」というご相談をいただくことも多いです。しかし、そういった場合に一社を紹介することは公平性の観点から難しいため、第三者的な団体である認定協会さんをご紹介できることは非常に助かります。

墨田区は認定協会さんの活動理念に共感しております。業界全体の透明性を高めるだけでなく、将来的には「解体業界に不安を覚える方がいない」業界にするために、業者さんへの教育などにも期待していますね。

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