先日、建物解体工事の借地に関する実際にあった事例を紹介したいと思います。借地の返却に伴い建物解体をしたのですが、借地代で揉めてしまいました。はたして、この問題は、事前に防げたことなのでしょうか？
借地権とは
借地とは建物所有を目的に、他人の土地を借りることです。ただ、借りていれば全てが借地権としての権利があるのかというと、そうではありません。個々の賃貸借状況に照らし合わせて判断が必要です。
借りる目的、たとえば建物を建てること、電柱を立てること、田畑として利用することなどの使用目的と、有償か無償かによって発生する権利が異なります。建物利用を目的として、他人の土地に対して地代を支払って借りることを借地権と呼んでいます。このような場合、一般的に土地を賃借していることになります。
先に挙げた事例は、建物の解体工事は月内に完了したものの、建物滅失登記の手続きが翌月になり、結果として翌月分の借地代も支払わなければならなくなったという内容でした。できることならば、少しでも無駄な費用はかけず、地主さんとも揉めずに土地を返したいところです。
建物滅失登記について、もう少し詳しく知りたい方は、以下を参考にしてください。
借地権のある建物を解体するときのポイント
借地権がある建物を解体するときには、最低でもこの3つは確認をしておきましょう！！
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借地契約はいつまでの期限になっているのか？
借地期限によっては、希望の解体業者さんをある程度時間をかけてじっくり検討して選ぶことも出来ます。一方、期限が決められていると、その期限内に出来る解体業者さんを限定して、お願いすることになります。期限ぎりぎりで決めなくてもよいように、計画的に進めてください。
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解体工事は、余裕を持って行ってもらえるのか？
どんな解体業者さんでも、工事を行う人は、やはり人間です。余裕をもった解体工事の方が、対応も丁寧になります。場合によっては、金額の相談もしてもらえるかもしれません。
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土地の引き渡し条件は、決まっているのか？
土地の引き渡しが、どのタイミングで完了させるのか？この点は、非常に大事になります。建物を撤去すればOKなのか、滅失登記の申請まで完了して引渡しなのかによって、かかる日数や手続きが異なるからです。引渡しの条件は、地主さんたちとしっかりと話し合いや確認をしてから解体工事に取り掛かってもらいましょう。まずは、手元にある『土地賃貸契約書』を確認して、少しでも疑問に思った点や、分からない点は、地主さんに確認と相談をしてください。
では、このポイントから先ほどの事例について考えてみます。まず、どのような借地契約をしているのかによって借地代が側ってきます。契約が建物の解体工事をして更地にしてあれば良いというものであれば、翌月分の借地代はいらないことになります。しかし、滅失登記の手続き終了までを契約内容としているのであれば、翌月分の借地代は必要になります。
まず、土地賃貸契約書を見て、どのような借地契約をしているか確認しましょう。はっきりしない点やわからない点は、そのままにせず、内容を双方で確認することが大切です。早めに分かれば対応策もいくつか考えることができるかもしれませんが、期限が迫ってくると、選択の幅も減ってしまいます。
そして、借地契約の期限を確認します。期限に余裕があれば、解体工事業者と費用について交渉できる可能性が高くなります。解体工事業者にも繁忙期と閑散期があります。繁忙期をずらした解体工事であれば、解体工事の費用について交渉することは、通常よりもハードルが下がります。
ですから、まず地主さんと土地賃貸契約で、土地の引き渡し条件と期限を確認します。そのあと、その条件に合わせて、解体工事業者に見積を確認します。そうすることによって不必要な解体工事費用を減らすことができるのです。
借地に関係した解体工事
他にも借地返還にともない、家を取り壊すことになった事例を見ていきたいと思います。
質問
貸し主（当社受注先）、借り主双方弁護士が入っています。年内解決とのことで、発注書を早く取り交わしたいと当方受注先の顧問弁護士から言われたのでとりあえず印鑑を押し提出しました。
見積書は受注先と受注先の顧問弁護士に提出済み。今のところ見積の金額に対して何も言ってきませんが、工事開始は3ヶ月以上先、処分代の金額などが変動する可能性があり、見積金額より確実に高くなることは話しもしましたし、見積書にも記載しました。
うっかりしたことに、見積の金額が発注書にはない事に気付きました。何十年と、受注させて頂いている取引先なので大丈夫とは思うんですが、見積書の金額、プラス追加分がもらえるのかどうか、不安になりました。顧問弁護士に電話したら、あとは受注先と話をしてくれの一点張り。近日中には、受注先に社長が出向き話しをすることになっているのですが、そこで、金額の面で折り合いがつかなかったら社長は、仕事は断る、赤字になってまで仕事はしないと言っています。
このような場合、当社が仕事を断った事による損害賠償請求されることはありますか？
回答
借地関係ですと、係争かそれに近いことはありがちですので、双方弁護士が介在するのはさほど不思議でもありません。今回の借地人は高齢ということで代理人の意味もありましょう。あっちが弁護士ならこっち（地主）も・・となったのかも。
要は、借地人から預かっている敷金の問題だと思います。何事（未納や償却含め）もなければそのまま返すものから解体費用、残材処分費もろもろを、地主が引くのでしょう。その実行の約束として「今年中」と期間が限定され今年中の実施の根拠として「業者を選定し発注しました」の形。
この場合は、工期と業者名の明記を目的としている書面であって、あくまでも地主側から借地人側への、年内実施約束の証しで、御社を金額面でしばる性質のものではないと思います。肝心の、解体と残材処分の請負金額はいくらか？について、正式な契約を交わす前提または、提出済みの見積書に承認サインをもらう、そんなつもりで地主さんとお会いになるとよいでしょう。金額記載がない発注書だったから心配になっちゃって・・と軽い感じで。
恐らくあちらには深い思惑などありませんよ。いつも通りのつもりでいる。長いお付き合いの顧客のようですから、こじれるどころか、だからこそ御社に発注した、という経緯があると推察します。つまり、契約については地主さんから御社にお願いがあるかもです。別途で、多めの金額で見積書と契約書を作って・・とかね。
地主さんから借地人へ、およその金額の提示はしているでしょうから（地主さんは解体工事には馴染みがあるようなので）、それを正式に示す際に必要な書類は別に作りたい可能性もありです。なまじ弁護士が入ったために混乱なさったかもしれませんが、そんなに複雑な話ではないと思いますので、どうぞ冷静なご対処を。
いきなり弁護士とかと言われるとちょっとびっくりしてしまいますが、借地関係の話では弁護士が介在するのは、それほど珍しいことではないようです。幸い長いお付き合いの中で信頼関係も築いているようですので、こういう場合は率直かつ真摯に対応することが大切だと思います。
この場合は、地主（会社）である質問者の方が発注書の見積の金額やプラスの追加費用が発生したときの対応を心配されているようですが、回答者の方からもあるように見積書に承認サインを貰ったり、状況報告をすることにより現在の状況をまずはお伝えすることがよいでしょう。
また、期限的にも3ヶ月以上の余裕があるようですので、解体工事業者の見積をほかにも複数とってみてもよいかもしれません。解体工事を行なうときには、1社だけでなく、複数取ると相場観が見えてきます。（最低でも3社くらい取ると良いと思います。）
解体工事業者といっても直接解体工事を行なうところなのか、他の解体工事業者に依頼するハウスメーカーや工務店7日によっても解体工事費用がかなり違いますので、このあたりのことも考慮してみることをおすすめします。
建物解体後の借地代についてのまとめ
借地権のある建物の解体をするときには、借地代を最小限に支払えばすむように、いくつかの確認すべきポイントがあります。
- 借地契約はいつまでの期限になっているのか？
- 解体工事は、余裕を持って行ってもらえるのか？
- 土地の引き渡し条件は、決まっているのか？
引渡しの条件は、地主さんたちとしっかりと話し合いや内容の確認をしてください。まずは、手元にある『土地賃貸契約書』を確認して、少しでも疑問に思った点や、分からない点は、地主さんに確認と相談することをおすすめします。
