不動産を売買する際には「不動産登記」が必要です。
不動産登記とは「不動産をどこの誰が所有しているか」また、「誰がどんな事をしたのか」を記録したもので、登記の記録がまとめられたものを「登記簿」と言います。
解体工事では、不動産である建物を取り壊すことになるため、登記の手続きが必要です。不動産登記にはどんな種類があるのか、解体工事で必要な登記とは何なのか、詳しく見ていきましょう。
不動産登記の種類
不動産登記には、さまざまな種類があります。どういうものなのか、ひとつずつ解説していきます。
- 建物表題登記
- 所有権保存登記
- 所有権移転登記
- 土地分筆登記
- 建物滅失登記
建物表題登記
建物表題登記は「新築の建物が完成した」時に申請、作成され、不動産がどういう状態なのかを示すものです。
そのため、解体工事を行った後に新築を建てる場合は必要な登記です。表示登記とも呼ばれ、以下の内容が記載されます。
- 建物の所在(住所)
- 家屋番号
- 建物の種類
- 建物の構造
- 新築年月日
- 所有者の住所(現在の)と氏名
そして、表示登記の申請は建築後1ヶ月以内に行わなければなりません。申請をしなかった場合、10万円以下の罰則金が発生する事があります。
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
建物表題登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的で、費用はおよそ10万円弱です。
| 依頼する場合 | 10万円弱 |
|---|---|
| 自分で手続きする場合 | 無料 |
建物表題登記の申請は難しくないので、自分で申請される方も多いです。
所有権保存登記
所有権保存登記とは、建物の最初の所有者として名前を入れる登記です。名前を入れる事によって、自分の土地の所有権を主張出来ます。
土地の所有権を主張出来る力を、法律上では対抗力と言います。
所有権保存登記は最初の保有者しか行わない登記で、基本的に表題登記の後に申請します。なので、所有権移転登記も新築を建てる場合は必要な登記です。ただし、所有権保存登記は、表題登記とは違い申請義務はありません。
しかし、対抗力を持っていないと他の不動産登記の権利が主張できなかったり、所有権を争って裁判になった場合は不利になってしまいます。そのため、建物表題登記のタイミングで一緒に申請を済ませておくのがおすすめです。
民法177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない
所有権保存登記は、司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分で行う事も出来ます。司法書士に依頼する場合はおよそ５万円弱かかります。
| 依頼する場合 | 5万円弱 |
|---|---|
| 自分で手続きする場合 | 無料 |
参考 【所有権保存登記とは】手続方法やかかる費用を司法書士が簡単解説グリーン司法書士 OnLine
所有権移転登記
所有権移転登記とは、中古購入や相続などで建物の所有者が途中から変わった時に行う登記です。対抗力(自分の土地だと主張できる力)を次の所有者に移します。
なので、解体工事後に土地の売却をする際に必要な登記です。
所有権移転登記は、法律上の申請期限はありませんが、登記の申請をしないと対抗力を失うので、注意が必要です。
目安としては、売買契約であれば契約をした当日中。相続の場合は相続から10ヶ月以内が望ましいです。所有権移転登記も司法書士が行うのが一般的ですが、自分でも行えます。しかし、自分で手続きをしても「登録免許税」が必ず発生します。
登録免許税とは登記を行う際に発生する税金で、所有権移転登記は登録免許税の対象です。相続の場合は4万円、売買、贈与の場合は20万円ほどかかります。さらに司法書士に手続きを依頼した場合追加で10万円弱かかる為、費用は上記2つよりも高くなっています。
| 依頼する場合 | 10万円強～30万円弱 |
|---|---|
| 自分で手続きする場合 | 4万円～20万円 |
参考 【所有権移転登記とは？】手続きの流れから必要物・費用まで簡単解説グリーン司法書士 OnLine
土地分筆登記
１つの土地を２つ以上に分ける時に申請します。
解体工事の後に土地を相続人で分け合う場合に必要な登記です。登記簿においては土地の単位を「筆」と表し、１筆の土地を分割する事を「分筆」と言います。
また逆に複数の土地を１つにまとめる事を「合筆」と言い、合筆を行った時は「土地合筆登記」を行います。
申請費用の相場は6万円程度ですが、分筆登記には「境界確定測量」が必要になります。「境界確定測量」の相場は25万円程度なので、大体30万円強の費用が発生します。
| 土地分筆登記 | 30万円強 |
|---|
参考 分筆とは 分筆登記 必要書類・手続き方法 図やイラストでわかりやすく解説登記費用.com
建物滅失登記
建物滅失登記とは、登記されている建物を取り壊したときに行う手続きのことです。
すべての建物は、法務局で建物の登記がされています。そのため、建物を壊すと、存在が消滅したことを登記する必要があります。手続きをしなければいつまでも建物が存在することになってしまうため、原則、建物を解体してから1ヶ月以内に建物滅失登記を申請する必要があります。これは、不動産登記法第57条に定められています。
（建物の滅失の登記の申請） 第五十七条 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人（共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者）は、その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
建物滅失登記は土地家屋調査士に依頼するのが一般的ですが、自分で申請して費用を節約することもできます。それぞれの費用は以下の通りです。
| 自分で手続きする場合 | 約1,000円 |
|---|---|
| 依頼する場合 | 4～5万円 |
建物滅失登記の詳しい手続きや事例などは、こちらの記事で解説しています。
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