借地借家法（借家法）

定期借地権のほとんどが、この一般定期借地権にあたります。

一般定期借地権では存続期間を50年以上と長い期間で設定されます。期間満了時には借地契約は完全に終了し、借主は先述の通り、自己負担で建物を解体して土地を更地にしてから、借地の返還をしなくてはいけません。

定期借地権には買取請求権が存在しないとお話しましたが、建物譲渡特約付借地権は、契約後30年以上経過した際には地主に建物の買取を請求できる借地権です。 このため、契約の存続期間は30年以上となっています。

建物譲渡特約は土地の賃貸借契約締結時に合意の上で約束されるため、契約から30年以上経っている場合において、請求された場合の拒否権は地主側にありません。

また、逆に言えば「建物の買取を約束していた」からと言って、借主側に買取請求の意思がない段階で「建物を早く譲渡してほしい」と地主側が請求することはありません。

主にマンションなどが建物譲渡特約付借地権の対象となることが多く、借主は建物譲渡をした段階で借地権を失うほか、建物の所有権も失効することとなります。

かつての旧借地法では、借主側に更新の意思がある限り、地主側の都合で契約を解除するのはとても難しいことでした。最初の契約から30年経ち、更新の期間になったとしても、特に借主に契約解除の意思がなければ自動的に更新されていくのです。

わかりやすく言えば、更新が原則とされている法律というわけですね。

地主側が契約解除を求める際、借地に建物が建っているままの状態だと、地主側に正当事由がなければ認められることはありませんでした。

しかし、この正当事由の定義は曖昧なもので、旧借地法においては「土地所有者自らが土地の使用を必要とする場合、その他の正当な事由」とされているのみで、細かく定められていないために地主と借主の間の解釈違いによるトラブルは少なくありませんでした。

なお、建物が借地上に建っていない場合、正当事由の提示は必要なく、期間満了で借地権の消滅とされています。これは、借地権がそもそも「建物の所有を目的とした土地の賃借」であるためです。

ただし、地主が建物が建っていないことに対して異論を唱え、土地の返還を求めることがなかった場合、更地であっても借地として更新されていきます。

建物が朽廃や災害により滅失した場合の対処に関しても旧法と新法では違いがあります。

旧法の借地権はそのまま新法で契約し直すことはできないとしても、当初決定した契約内容の変更さえもできないといわけではありません。

当初は安い地価だったとしても、何十年も契約していれば周辺の地代も高くなり、「所有の土地の地代だけ周辺の相場よりも安い…」ということも十分にありえます。

経済状況は時代によって変化しますし、固定資産税の値上がり等のやむを得ない事情により地代を値上げすることは全く問題なく、借主側も受け入れるべき要望です。

しかし、あくまで地代の値上げは「地主・借主間での合意の上で成立」するため、借主側がこれを不服として受け入れず、なかなか金額の変更ができないという事例は多いです。

更新料についても、もともと請求に応じることが法的に義務付けられているわけではありませんので、金額の決定でもめてしまうことは少なくありません。

そのようなときは当事者のみで話し合うのではなく、第三者を交えて冷静に話し合いを進めていくことが必要です。

旧法の借地権を新法に契約し直す、ということは原則としてできませんが、一度契約を解除し、もう一度契約をするという方法であれば可能です。

しかし、「新法の借地権に変更したいため」というのを理由に解約を求めても、借主としては何のメリットも生まれませんので、当然合意したいとは思わないでしょう。

そのため、新法での契約をし直すと考えるよりは、今している契約を解約し、他に土地の活用方法を考えたほうが現実的でしょう。

土地の返還を求めるには相応の正当事由が必要となりますが、土地の返還に関しても双方で合意できれば成立する為、借主側の了承を得られれば正当事由となるというわけです。

要するに、土地を返してもらうには借主との話し合いで決定するか、借主に納得してもらえる条件を提示する（借地権買取、建物買取など）ことが必要だということです。